Velká novela stavebního zákona: zelená pro investory. Co to znamená pro obce?

Legislativa, Developeři a investoři, Jednání s úřady, Tipy pro starosty, vydáno 31. října 2026, 8 min čtení

Velká novela stavebního zákona je po dlouhé cestě schválená a začne platit ve třech vlnách. Nejvýraznější úlevy přináší velkým investorům a developerům. Protože cesta téměř každého většího záměru vede přes územní plán, dotkne se přímo i vaší obce.

Novelu zákona č. 283/2021 Sb. schválila Poslanecká sněmovna 10. července 2026. Senát ji 20. srpna zamítl, mimo jiné s odůvodněním, že nadržuje developerům. Sněmovna 9. září veto přehlasovala poměrem 104 ku 53 hlasům a prezident Petr Pavel zákon 17. září podepsal, i když vyslovil výhrady. V odborných kruzích se novele přezdívá „Lex Developer“.

Deklarovaný cíl zní jednoduše: zrychlit a zjednodušit povolování staveb. Podívejme se, co se konkrétně mění, od kdy to platí a na co by se měli připravit investoři i vedení obcí.

Kdy se změny projeví: tři vlny

Novela nenabývá účinnosti najednou, ale ve třech vlnách.

Vlna	Od kdy	Co se mění
1.	první den měsíce po vyhlášení ve Sbírce zákonů	kategorie staveb pro hromadné bydlení od 10 000 m², domněnka přípustnosti záměru v zastavitelném území, kratší lhůty pro námitky, změny soudní ochrany, větší drobné a jednoduché stavby
2.	1. ledna 2027	většina novely; vzniká Úřad rozvoje území ČR, zaniká Dopravní a energetický stavební úřad, pořizování územních plánů přechází do samostatné působnosti obcí a krajů
3.	1. ledna 2028	14 úřadů rozvoje území krajů a 205 územních pracovišť nahradí obecní a krajské stavební úřady; „jedno razítko“ začne platit i pro běžné stavby

K 27. říjnu 2026 zákon ve Sbírce zákonů ještě vyhlášen nebyl. Podle aktuálních odhadů tak první vlna nastane nejspíš 1. prosince 2026; přesné datum ověřte v e-Sbírce.

Rok 2027 bude přechodný: stávající stavební úřady budou fungovat dál, ale už podle nových pravidel. Neskončená řízení zahájená podle starého stavebního zákona z roku 2006 se podle přechodných ustanovení dokončí podle nového zákona, a to v jeho znění po novele.

Co novela přináší investorům a developerům

Velké bytové projekty jako vyhrazené stavby

Stavbou pro hromadné bydlení je nově stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 m². Rozhoduje tedy plocha, ne počet bytů; podle důvodové zprávy jde zhruba o 100 až 200 bytů. Tyto projekty se řadí mezi vyhrazené stavby, vedle dálnic, železnic či energetiky.

O vyhrazených stavbách rozhoduje Úřad rozvoje území ČR v jediném stupni. Proti jeho rozhodnutí není přípustný rozklad, soudní ochrana ale zůstává. Plánování, příprava, výstavba i provoz vyhrazených staveb jsou ze zákona ve veřejném zájmu, což posiluje jejich pozici při poměřování s jinými chráněnými zájmy. Zda to usnadní i vyvlastnění, se odborníci rozcházejí.

Lhůty: rychleji, ale ne automaticky

Pro povolení vyhrazené stavby platí základní lhůta 60 dnů.
Hranice 10 000 m² stavbu jen zařazuje do režimu. Zákonné podmínky povolení musí splnit stejně jako každý jiný záměr; o „automatickém schválení“ nemůže být řeč.
Fikce povolení (povolení uplynutím lhůty) se týká jen jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury ve zrychleném řízení, nikoli velkých bytových projektů. Stavebník si musí vyžádat její potvrzení.
Soudní přezkum: odkladný účinek lze navrhnout jen současně se žalobou či kasační stížností. Pokud jej soud přizná nebo vydá předběžné opatření, má rozhodnout nejpozději do 90 dnů.
Účastníkům řízení se zkracuje lhůta pro námitky na 10 dní a pro námitku podjatosti na jeden týden.

Jedno řízení, jedno rozhodnutí

O povolení má rozhodovat jediný úřad v jediném řízení. Část agendy dotčených orgánů přechází přímo na stavební úřad. Úřad už nebude detailně přepočítávat technické parametry, odpovědnost za soulad s technickými požadavky přebírá autorizovaný projektant. Stavebník může k žádosti přiložit i vlastní návrh rozhodnutí.

Novela také rozšiřuje možnosti přiměřeného nebo odchylného použití technických požadavků na výstavbu, typicky tam, kde by jejich splnění bylo zjevně nepřiměřené.

Úlevy v ochraně půdy a přírody

V pásmu do 500 m od dálnic, silnic I. třídy, železnic a vodních cest bude možné vyjímat i nejcennější zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany pro obchodní centra a logistické haly.
V zastavitelném území ochranného pásma národního parku a v pásmu 150 m od jeho hranice nebude potřeba souhlas orgánu ochrany přírody.

Rozhodný okamžik: pravidla platná ke dni podání žádosti

Pro obce je to možná nejdůležitější změna celé novely. Splnění podmínek povolení, včetně souladu s územním plánem, se nově posuzuje ke dni podání žádosti, nikoli ke dni rozhodnutí. Platí to i v odvolacím, přezkumném, soudním a opakovaném řízení.

Pro investory to znamená právní jistotu: projekt se nebude vracet na začátek kvůli změnám, které při podání nemohli znát. Stavebník si navíc může vyžádat posouzení ke dni rozhodnutí, pokud je to pro něj výhodnější.

Pro obce to znamená menší prostor reagovat na nechtěný záměr. Změna územního plánu trvá dlouho, kdežto stavebníkovi stačí podat žádost a tím si „zamknout“ dosavadní regulaci. Nejde ale o absolutní imunitu.

Pojistka pro obce: § 72 odst. 3. Novela obcím umožňuje zahrnout do územního plánu zvláštní přechodné ustanovení. Díky němu lze zajistit, že se záměry, které ještě nemají pravomocné povolení, posoudí už podle nové regulace. Obec, která ví, že nová dokumentace vzniká pomalu, tak může území chránit.

Odchýlení od územního plánu a plánovací smlouvy

Odchylka bez změny územního plánu

Dosud mohla i drobná odchylka od regulativů znamenat zdlouhavou změnu územního plánu. Novela umožňuje některé takové situace vyřešit přímo při povolování záměru, a to se souhlasem toho, kdo územně plánovací dokumentaci pořídil, případně i vlastníka pozemku. Nejde o volnou výjimku: záměr nesmí narušit veřejné zájmy ani se nepřiměřeně dotknout práv jiných osob. Developer si tedy nemůže jednoduše „koupit“ libovolné využití pozemku.

Plánovací smlouvy jako silný nástroj

Z dosud spíše koordinačního nástroje se plánovací smlouva mezi investorem a obcí stává silným instrumentem:

Investor může zaplatit pořízení nebo změnu územního plánu. Zastupitelstvo může samostatné rozhodnutí o pořízení územního či regulačního plánu nahradit schválením plánovací smlouvy, v níž se stavebník zaváže ke zpracování nebo úhradě návrhu.
Územní plán může smlouvu vyžadovat. Obec může vymezit plochu, kde je rozhodování podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. Územní plán pak stanoví její základní obsah a lhůtu pro uzavření, nejvýše 6 let.
Společné řešení požadavků. Místo řešení na vlastním pozemku může investor přispět obci například na parkování, napojení na infrastrukturu nebo občanské vybavení.
Soudní cesta. Je-li plánovací smlouva podmínkou povolení a obec ji v přiměřené době bez důvodu neuzavře, může se investor obrátit na soud.

Plánovací smlouva nepředjímá konečnou podobu územního plánu a nenahrazuje zákonný proces jeho pořízení. Zadání, projednání s dotčenými orgány i veřejné projednání musí proběhnout řádně, a právě zde zůstává klíčová role nezávislého pořizovatele.

Mění se role obcí

Od 1. ledna 2027 pořizují obce a kraje územně plánovací dokumentaci v samostatné působnosti. Obce mohou také zřídit útvar architekta nebo jmenovat obecního či městského architekta. Dostávají tak silnější nástroje k řízení vlastního rozvoje, ale i větší odpovědnost a nároky na odbornost.

V praxi bude kvalitní a průběžně aktualizovaný územní plán hlavní pákou obce při jednání s investory. Kde chybí, je zastaralý nebo nejasný, bude mít obec výrazně slabší pozici.

Argumenty pro a proti

Proč je změna vítána:

Rychlejší a předvídatelnější povolování, méně míst, kde se projekt může „zaseknout“.
Fixace podmínek ke dni podání dává jistotu pro financování.
Developeři očekávají, že vyšší nabídka nových bytů zpomalí růst cen bydlení.
Obce získávají silnější kontrolu nad pořizováním územních plánů.

Z čeho panují obavy:

Senát novelu zamítl mimo jiné proto, že podle něj nadržuje developerům a opomíjí jiné veřejné zájmy.
Rozhodování o velkých bytových komplexech se přesouvá na stát, mimo dosah místních úřadů, a zkracují se lhůty pro obranu sousedů.
Menší obce se obávají, že do nové státní stavební správy nepřejde dostatek zkušených úředníků.
Nevládní organizace upozorňují na oslabení ochrany přírody, zemědělské půdy, památek a práv veřejnosti.
Část senátorů a obcí zvažuje ústavní stížnost. Zákon platí, ale jednotlivá ustanovení mohou být v budoucnu zpochybněna.

Co to znamená pro vaši obec

Prověřte svůj územní plán. Je aktuální, srozumitelný a odpovídá tomu, kam chcete obec směřovat? Pokud ne, začněte se změnou hned. Kvůli rozhodnému okamžiku se pozdní reakce nevyplácí.
Zvažte přechodné ustanovení podle § 72 odst. 3. U rozpracované změny územního plánu je to hlavní nástroj, jak zabránit „zamknutí“ staré regulace.
Mějte připravená pravidla pro plánovací smlouvy. Pasivita se nevyplácí, investor se může domáhat jejich uzavření soudně.
Oddělte financování od obsahu. Nabídne-li investor úhradu změny územního plánu, je to legitimní a pro obec často výhodné. Obsah změny ale musí vycházet z veřejného zájmu a potřeb obce. Nezávislý pořizovatel je pojistkou pro obě strany.
Veďte veřejnou debatu včas. Občany zapojte dřív, než obec převezme konkrétní smluvní závazky.
Ohlídejte rozpracované změny. Prověřte, jak se na ně promítnou přechodná ustanovení.

Co by měli udělat investoři

Prověřit platný územní plán a zda zamýšlené využití odpovídá funkčnímu a prostorovému určení ploch.
Ověřit zařazení projektu, tedy zda splňuje parametry vyhrazené stavby a může využít zvláštní režim.
Připravit kvalitní a úplnou žádost. Rozhodný okamžik chrání jen to, co bylo podáno.
Řešit infrastrukturu včas: dopravní napojení, vodovod, kanalizaci a další sítě.
Zajistit odbornou koordinaci investora, pořizovatele, projektanta a obce už na začátku.

Závěr

Velká novela stavebního zákona jasně posiluje pozici investorů a developerů: zrychluje povolování, otevírá cestu velkým bytovým projektům, fixuje podmínky ke dni podání žádosti a dává plánovacím smlouvám nebývalou váhu. Pro obce to není důvod k panice, ale k přípravě. Obec s kvalitním územním plánem, jasnou představou o svém rozvoji a odborným partnerem při jeho pořizování může z nových pravidel těžit: získat investice, infrastrukturu i příspěvky do rozpočtu, a přitom si zachovat kontrolu nad tím, jak bude vypadat za dvacet let.

Článek vychází ze schváleného znění novely (sněmovní tisk 67) a veřejně dostupných informací ke dni vydání. Přesné znění ustanovení a data účinnosti doporučujeme ověřit v e-Sbírce.